新政府上台後要修正八年「興建」20萬戶社會住宅的政策;台北市長柯文哲昨天向市議會承認,四年「蓋」不了2萬戶公共住宅,能動工就算達標。

馬政府曾計畫十年興建3.4萬戶社會住宅,也碰到阻礙,足見「蓋」社會住宅沒那麼簡單,新執政團隊總算大夢初醒。

新政府只要改一個字,把「興建」改為「興辦」,朝多元化發展,20萬戶社會住宅政策就比較務實可行。

我們來看興建社會住宅會碰到什麼困難:一、選址就遭抗議。外國興建社會住宅是選在郊區,先把交通設施做好,再於當地蓋社會住宅。有人口、交通方便,其他相關行業就會進駐。

國外通常是先有社會住宅,然後其他人再選擇要不要住在有社會住宅的地方;台灣剛好反過來,在一個已成形的社區,硬要安插個社會住宅,當然會遭當地居民抗議。

二、財政負擔太重。新政府打算投入4,000億元蓋20萬戶社會住宅,一戶興建成本抓200萬元。這4,000億元只是興建費用,還有土地費用沒算,以市場普遍用的三、七比拆帳計,房子成本占三成,土地占七成,那麼連同土地費用,20萬戶社會住宅需要耗費1.3兆元,平均一年約1,600億元。中央政府一年歲出不過資金缺口 1.9兆元,1,600億元比退休撫恤的支出還要高。

即便中央政府要求地方政府分攤,目前桃園、台銀行信貸比較 中二都有編預算興建社會住宅的計畫,地方政府也要面臨排擠其他社福支出的問題。

興建是一筆龐大費用,使用後的維修管理費用更龐大,包括加計興建借款的利息和不動產稅等。還有後續政府交叉補貼支出,例如補貼房租,以便讓貧窮家庭住得起,再搭配平價幼稚園等。

鑑於以上困難,我贊成新政府修正興建社會住宅政策,改為「興辦」後網路貸款推薦公司 ,可用資源就多了。建議二大方向:

一、以租稅手段促使大量空屋轉成社會住宅。數年後,台灣人口將轉為負成長,空屋可能長期成為閒置資產,能不蓋就不蓋,若有租稅優惠,屋主較有意願釋出空屋:1、採分離課稅,降低房東所得稅負擔;2、房屋稅和地價稅稅率比照自用住宅;3、可將43%租賃所得必要費用大幅提高至70%—80%;4、連續出租五年或十年者,出售時土地增值稅可比照都整合負債銀行 市更新後減徵40%。

二、台北市與新北市密切合作,讓社會住宅無中生有。把社會住宅與三環三線等捷運線興建綁在一起,就像機場捷運線A7站合宜住宅的誕生,政府不必花額外預算,就能把社會住宅蓋出來。雙北市的房價高,找到機制解決了雙北市居住問題,其他縣市自然迎刃而解。

三環三線多跨台北市和新北市,台北市地不多,但在新北市沿線可找到大量債務清償切結書範例 適合社會住宅用地,所以雙北市要合作。例如民生汐止線,可以試著在汐止找用地;例如安坑線,沿線多屬買房子頭期款要多少 綠地,可以利用農地地目變更,回饋用地。關鍵在於必須把社會住宅和捷運開發綁在一起,要住民同意蓋社會住宅,政府才同意撥預算興建。

A7站就是把回饋地招標,興建合宜宅是條件之一。蓋好之後出售,維修管理就是管委會的事,連後續的管銷費用都省了。

新政府懂得轉彎是好事,政策務實可行才是上策,畢竟四年後選民要檢視是競選支票有沒有兌現,而不是檢視怎麼兌現。

(本文由淡江大學產經系副教授莊孟翰口述,記者徐碧華記錄整理)

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